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Mar 21 2016
負利率來了 房地產離春天還有多遠?
發布者:網易房產 瀏覽次數:1538

9月10日,國家統計局公布的數據顯示,8月份CPI同比上漲2.0%,高于1年期存款利率。這意味著我國再次進入負利率時代。在負利率時代,房產無疑是居民資產保值增值的理想選擇之一。
      對國內房地產市場而言,負利率意味著什么?本期房產周刊將從房企出海、發債、土地市場情況等角度,探討負利率背景下的房企發展路徑的選擇。
    “負利率”,是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(CPI)增速。目前,央行1年期存款利率降至1.75%,而國家統計局公布的最新數據顯示, 因鮮菜、豬肉價格大幅上漲,8月CPI同比上漲2.0%,如此一來,居民存款實際負利率出現,我國再次進入負利率時代。
      在負利率時代,為避免貨幣資產縮水,居民往往會盡量少存錢,將更多的資金投入其他渠道。記者注意到,自上世紀90年代以來,我國經歷過4次負利率時期,期 間房地產大多呈現上行趨勢。那么這一次,房地產能否借助居民儲蓄轉移的機會迎來新一輪上漲?地產商又該如何把握這一機會?
負利率或成常態
      2014年6月,歐洲央行宣布下調隔夜存款利率至負0.1%,這是全球主要央行首次將該利率下調至負值。隨后,日本央行也在去年9月首開先例,以負利率推 行債券貨幣化??紤]到美國自推出QE后利率基本保持在零的水平,低利率甚至負利率已經成為全球各國央行貨幣政策的常態。
      香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,對于一個經濟體而言,負利率可以有兩個方面的體現:一是名義利率為負,二是實際利率為負。前者是指居民在銀行的存款沒有利息,后者是指名義利率低于通脹率,即存款利率跑不贏CPI。
      華泰證券的研究報告顯示,自上世紀90年代以來,我國經歷過4次負利率時期,分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
      記者注意到,在上述4個負利率時期,CPI的最高值分別達到27.7%、5.3%、8.7%與6.5%。與以往不同的是,本輪負利率的特征體現為“低利率 低通脹”,8月份的CPI達到2.0%,與以往相比仍處于較低水平,利率的快速下降是本輪負利率出現的主要原因。
     “雖然目前利率水平已經創下數年新低,但由于實體經濟依然面臨下行壓力,政府與企業的投資意愿被壓縮,PPI與CPI都很難出現大幅上漲,因此不排除接下來央行可能還有進一步降息的動作,以此來降低實體經濟成本,啟動基建項目”,黃立沖表示。
      申萬宏源證券首席宏觀分析師李慧勇也認為,在經濟內生動力不足的情況下,政策將根據需要為“穩增長”保駕護航,如果有需要央行還會繼續降息,負利率有可能成為未來一段時間的常態。
房地產的好日子?
      在負利率時期,由于存款變相貶值,迫使資金更多地流入資產領域,從而推高資產價格,房地產作為國內最大的資產吸金池,或將率先受益。
      國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示,在我國4次負利率期間,房地產都呈現出價格大幅上漲的情況。
      其中,1992~1995年,全國商品房價格由995元/平方米上漲至1591元/平方米,累計漲幅達到60%;2003~2005年,商品房價格由 2359元/平方米上漲至3167元/平方米,累計漲 幅 為 34%;2006~2008年,商品房價格由3367元/平方米上漲至3800元/平方米,累計漲幅為12.8%;2010~2012年,商品房價格由 5032元/平方米上漲至5791元/平方米,累計漲幅為15%。
    “不止是我國,歐美國家和日本在負利率期間,房地產也呈強勁上揚的態勢”,新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,目前A股正面臨劇烈調整,房地產作為居民 保值性最強的大類資產,有望成為負利率時代抵御通脹的最佳標的。加上目前貸款基準利率已經創下近年來的新低,如果沒有意外,今年全國商品房銷售額將會超過 2013年,刷新歷史紀錄。
      黃立沖也認為,房地產市場將從負利率環境中率先受益,但與以往普漲的市場格局不同,接下來城市分化依然嚴重,經濟基礎較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯,三四線城市由于供求關系失衡,受益程度相對較低。
房企借機大規模融資
      盡管負利率時代有望為房地產市場帶來一段繁榮時期,但并非所有房企都能從中受益,誰能把握機會去庫存、充實財力,甚至展開并購,誰就有望在行業動蕩中實 現彎道超車?!半m然房地產市場短期內會受到負利率刺激而走強,但不可忽視的是,實體經濟仍然處于探底的過程中,如果樓市短期出現過度透支,明年的市場環境 也許會惡化”,黃立沖表示,因此,房企更應該居安思危,抓緊今年的機會去庫存,擴張的時候要留有余地,以便在市場形勢突變時能夠自保。
      借助資金成本的快速下滑,通過發債融資充實財力,是大型房企實現彎道超車的重要手段之一。中原地產研究部數據顯示,今年以來,已經有超過60家上市房企 在國內發行公司債,融資額度高達2500億元,且發債成本明顯下降。以恒大地產為例,公司于今年6月成功發行的50億元境內公司債,融資成本僅為 5.38%,僅為海外發債成本的一半?!霸谪摾蕰r代,資金都很便宜,大型房企這個時候就應該多借點錢以儲備糧草”,歐陽捷認為,如果接下來市場走好,充 足的財力可幫助企業攻城掠地,像融創這種大房企已經通過融資頻頻展開并購,未來很可能實現彎道超車。即便市場不好,充裕的現金也是最好的御寒“冬糧”。



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